Брать или не брать: какое жильё строят в пригородах Новосибирска

Ночной Новосибирск: светящиеся небоскрёбы, белые львы и свой Биг-Бен

Строительный бум охватил не только Новосибирск, но и его ближайшие пригороды. Новые современные жилые комплексы возводят в Краснообске (ВАСХНИЛ), Кольцово, Верх-Туле, Оби, Толмачёво, Озёрном, Октябрьском, Кудряшах. Вариантов очень много, они весьма разнообразны по стоимости и планировкам. Что предлагают застройщики, по каким ценам продают, каковы риски и как во всём этом разобраться, «Новосибирские новости» узнали у экспертов рынка.

Лариса Сокольникова

14:45, 09 ноября 2023

Сейчас в ближайших пригородах Новосибирска, куда от метро можно доехать за 30–40 минут, строят многоквартирные жилые комплексы, а также таунхаусы. ЖК «Квартал „Сосновый бор“», ЖК «Среда», ЖК «Экополис», ЖК «Малахит», ЖК «Счастье в Кольцово», ЖК «Родина» и ЖК «Пшеница» (Краснообск), ЖК «Альпийский квартал» и «Французский квартал» (таунхаусы), ЖК «Ясный», ЖК Akadem Klubb, ЖК Tesla Park, ЖК «Приозёрный», ЖК «Околица» — всё это загородные новостройки.

Как пояснил аналитик рынка недвижимости, автор подкаста Estate Podcast Russia Александр Астахов, приведённые жилые комплексы можно разбить на две крупных части. Это отдалённые пригородные и формально пригородные, находящиеся практически на границе Новосибирска или в его пределах. Кроме того, полученные списки мы можем разделить ещё на две части — это многоэтажное жильё и мало- и среднеэтажные дома.

По словам эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Оксаны Борыняк, на рынок вышли очень разные объекты по своей концепции и расположению. Так, например, ЖК «Счастье в Кольцово» — это проект многоэтажной застройки в наукограде, где достаточно хорошо развиты инфраструктура, транспортная доступность. Концепция этого ЖК — город в городе, с магазинами у дома, коммерческими помещениями и прочими удобствами, ухоженный посёлок в зелёной зоне, приспособленный и комфортный для молодых семей и семей с детьми.

ЖК Akadem Klubb — проект с нестандартными планировочными решениями, которые будут интересны как молодым, так и людям в возрасте. Там много мест для прогулок и отдыха, но по развитости инфраструктуры и транспортной доступности этот квартал немного отстаёт от предыдущего. Магазины у дома есть, но за всем другим необходимо ехать в микрорайон Щ или Верхнюю зону Академгородка.

Визуализация ЖК Akadem Klubb. Фото: Ростислав Нетисов, nsknews.info

«До ЖК ходит маршрутка, но личный автомобиль не будет лишним», — добавляет Оксана Борыняк.

Александр Астахов считает, что наиболее сложная ситуация с точки зрения спроса и продаж складывается у комплексов в отдалённых пригородах с малым объёмом многоквартирного жилья. Эксперт уверен, что этот сегмент вступает в конкуренцию со строительством домов и коттеджей, где стоимость квадратного метра в 1,5–2 раза меньше. Из перечисленных районов и жилых комплексов сюда попадают Кудряши, Верх-Тула и Октябрьский.

«При сложившемся уровне цен на новостройки вложения в квартиры в этих локациях выглядят довольно долгосрочными инвестициями с непредсказуемой ликвидностью (скоростью последующей продажи/перепродажи)», — предупреждает Астахов.

Он добавляет, что такие территории, как Краснообск (ВАСХНИЛ), Кольцово, Толмачёво/Обь, Озёрный (через дорогу от Родников), находятся практически в черте Новосибирска либо на его границе, в местах со сложившейся плотной городской застройкой и большим количеством потенциальных покупателей. Это увеличивает ликвидность.

«Сейчас на некоторое время сложилась интересная ситуация, когда коттеджи хоть и выросли в цене, но, по сравнению с квартирами в новостройках, являются более привлекательными и доступными для потребителя.

Похожее окно возможностей было для покупателей квартир на вторичном рынке в первой половине уходящего года, и оно закрылось в августе–сентябре.

Есть основание предполагать, что аналогичная ситуация может произойти на рынке ИЖС в ближайшие полгода», — предполагает Астахов.

По его словам, если покупатель приобретает квартиру в этих локациях с целью увеличить жилую площадь, то для него тем более становится интереснее и перспективнее альтернатива построить частный дом или коттедж. При стоимости квартир в новостройках 120 000 и более рублей за квадратный метр цена коттеджа с земельным участком будет сравнима, а ипотечная ставка, вероятнее всего, ниже.

Пример загородного формата жилья — ЖК Tesla Park («Тесла Парк»), расположенный в 10–15 минутах от Верхней зоны Академгородка. Оксана Борыняк считает, что этот малоэтажный посёлок может быть интересен людям, выбирающим спокойный и неспешный образ жизни. Однако там ещё сложнее с транспортной доступностью, чем в ЖК Akadem Klubb.

«Предпочтительнее иметь личный автомобиль, потому что придётся возить детей в школу, кружки, которые расположены в основной зоне Академгородка», — предупреждает эксперт.

ЖК «Околица». Фото: Павел Комаров, nsknews.info

Собеседники «НН» говорят, что при покупке жилья ориентироваться всегда нужно на потребности семьи и текущие финансовые возможности. По словам Александра Астахова, тема спекулятивного заработка на рынке новостроек в ближайшее время не выглядит перспективной, но инвестиционно-сберегательная мотивация остаётся актуальной. Также эксперт советует непременно обращать внимание на экологию места, расстояние от пригородных автомобильных магистралей с высоким трафиком.

«Экология — это не только чистый воздух, но и отсутствие шума», — подчёркивает аналитик.

«Что касается того, какой вариант выбрать для проживания, всё зависит от предпочтения человека — что он для себя хочет: жить в гуще событий или уединённо, где всех соседей знаешь в лицо», — добавляет к словам коллеги Оксаны Борыняк.

Она напоминает, что на эти новостройки действует программа ипотеки с господдержкой, которая выгодно отличается по процентной ставке от условий покупки вторичного жилья. «Сельская ипотека» на такие объекты не распространяется.

Строящиеся в пригородах Новосибирска жилые комплексы

ЖК «Пшеница», Краснообск. Сдача в 4-м квартале 2023-го – 1-м квартале 2025 года. Застройщик — «Брусника». Цены — от 4,9 млн рублей.
ЖК «Кольца», Краснообск, улица Центральная. Сдача в 2023–2024 годах, есть введённые дома. Застройщик — «Новосибирский квартал». Цена однокомнатных квартир — от 4 млн рублей.
ЖК «Родина», Краснообск, 2-й микрорайон. Сдача в 2023–2025 годах. Застройщик — «СДС-Финанс». Цена однокомнатных квартир — от 3,85 млн рублей.
ЖК «Счастье в Кольцово», посёлок Кольцово. Сдача в 4-м квартале 2025-го – 3-м квартале 2026 года. Застройщик — ГК «Эталон». Цена студий — от 3,4 млн рублей.
ЖК «Квартал Сосновый бор», посёлок Кудряшовский, улица Береговая. Сдача в 2023–2024 годах. Застройщик — «Акация». Цены — от 2,7 млн рублей.
ЖК «Экополис», село Верх-Тула, улица Луговая. Сдача в 3–4-м кварталах 2023 года. Застройщик — «Барселона». Цены — от 2,85 млн рублей.
ЖК «Малахит», Станционный сельсовет, посёлок Садовый, ДНТ «Таис». Сдан. Застройщик — «УК Малахит». Цена двухкомнатных квартир — 5,94 млн рублей.
ЖК «Да Винчи», Барышевский сельсовет, посёлок Ложок, улица Солнечная. Сдача в 3–4-м кварталах 2023 года, есть введённые дома. Застройщик — СЗ «Академ-Развитие». Цена однокомнатных квартир — от 3,35 млн рублей.
ЖК «Околица», Станционный сельсовет, посёлок Садовый, улица Каспийская (находится на пересечении Красного проспекта, улиц Гребенщикова и Краузе). Сдача в 2023–2025 годах, есть введённые дома. Застройщик — ГК «КПД-Газстрой». Цена однокомнатных квартир — от 2,56 млн рублей.
ЖК Akadem Klubb («Академ Клаб»), Барышевский сельсовет, посёлок Каинская заимка, улица Серебряное Озеро. Сдача в 4-м квартале 2024 года, есть введённые дома. Застройщик — ГК «ЁЛКА девелопмент». Цена однокомнатных квартир — от 4,5 млн рублей.
ЖК Tesla Park («Тесла Парк»), Барышевский сельсовет, посёлок Ложок. Сдача в 4-м квартале 2023 года, есть введённые дома. Застройщик — «Группа Мета». Цена однокомнатных квартир — от 5,17 млн рублей.
ЖК «Приозёрный», Станционный сельсовет, посёлок Садовый, улица Каспийская. Сдача в 2023–2027 годах, есть введённые дома. Застройщик — ООО «СЗ Энергострой». Цена однокомнатных квартир — от 3,8 млн рублей.
ЖК «Альпийский квартал», Мошковский район, посёлок Октябрьский, улица Альпийская. Сдача в 1-м квартале 2025 года. Застройщик — «Антар». Цена студий — от 2,5 млн рублей.
ЖК «Среда», Станционный сельсовет, посёлок Садовый, улица Спортивная. Сдача в 1-м квартале 2025 года. Застройщик — СЗ «Счастье». Цены ещё не определены.