{{news.content}}
{{news.date}}
{{news.section.name}}
В одном доме сразу две управляющие организации, и обе выбраны собственниками — сделать это невозможным призваны правила, принятые прошлой осенью. Если раньше фактически решить судьбу дома могла четверть жильцов, то теперь голосов для положительного решения нужно собрать больше половины от общего количества собственников. Но почему же до сих пор во многих домах мучаются с двойными счетами и реально ли теперь поменять управляющую компанию? Об этом «Новосибирские новости» поговорили с руководителем общественной организации «Школа грамотного потребителя» Светланой Мироновой.
Вячеслав Горчаков: Новые правила смены управляющей организации приняли ещё 1 сентября прошлого года. То есть прошло больше года. Но я не нашёл соответствующую публикацию в большом количестве. Так, чтобы я был уверен, что все знают об этих поправках. Почему так случилось?
Светлана Миронова: Это поправка, которая невыгодна коммерческим организациям. Мы же понимаем, что то, что выгодно коммерческим организациям, быстро раздувается, на это находится финансирование, и, соответственно, получается масштаб. А данный законопроект управляющим организациям невыгоден. Потому что управляющие организации привыкли забирать дома без особого кворума.
Вячеслав Горчаков: Эти правила уже действуют?
Светлана Миронова: Правила действуют с 1 сентября. Даже уже есть судопроизводственная практика.
Вячеслав Горчаков: Давайте поясним, как так получилось ранее, что только, по сути, четверть собственников могла решить судьбу целого многоквартирного дома.
Светлана Миронова: Управляющая организация, переводя дом из одной компании в другую, привыкла считать кворум следующим образом: 50+1 присутствуют на собрании, от этого числа ещё столько же сказали «да» — и решение принято. По сути, это четверть.
Светлана Миронова. Скриншот: видео nsknews.info
Вячеслав Горчаков: Если учесть, что у нас голосуют не люди, а квадратные метры, то фактически несколько человек могли выбрать управляющую компанию.
Светлана Миронова: Да, если большие квартиры или коммерческие площади, то получается так, что большой коммерсант, который находится на первом этаже, может сказать, что завтра вы находитесь в этой управляющей организации. И весь дом может оказаться в не очень хорошей ситуации. В результате получается, что в доме несколько управляющих компаний, и каждая из них по закону туда зашла.
Вячеслав Горчаков: Хотя бы три четверти жильцов могут проголосовать за свою управляющую компанию?
Светлана Миронова: Конечно, и в результате на руках получается три реальных протокола на разные управляющие организации.
Вячеслав Горчаков: Это может быть управляющая компания и товарищество?
Светлана Миронова: Нет, потому что смена способа управления — 50+1 от общего числа были всегда. Соответственно, когда идёт смена способа управления, эта четверть не действовала. Поэтому получалось, что от одной управляющей компании тащили в другую. Были некие весы, на которых играли управляющие организации. Собственники не знали, куда платить, потому что они получали три платёжки.
Вячеслав Горчаков: Как в этом случае определить, кому платить, чтобы не было двойной оплаты одних и тех же услуг, если они предоставляются?
Светлана Миронова: Открываем лицензиата и смотрим, кому на сегодняшний момент данный дом вписан в лицензию. Вот тому по закону вы и будете платить.
Вячеслав Горчаков: Где эту информацию можно найти простому человеку — не старшему по дому, не председателю совета дома?
Светлана Миронова: На сайте ГЖИ всегда есть лицензия в открытом доступе.
И можно посмотреть, когда и какой дом был передан, в какой организации находится.
Зачастую было такое: в лицензии я нахожусь в этой управляющей организации, а к нам приходит дворник из другой компании. Неважно, из какой — платить вы будете той организации, в лицензию которой дом был включён. Есть лицензия — есть дом.
Вячеслав Горчаков: Хотя, по сути, оба счёта или три, которые действуют на дом, легальны. Если туда закинуть деньги, то они пойдут конкретной управляющей компании.
Светлана Миронова: Они быстро спишутся.
Вячеслав Горчаков: Насколько это распространённый случай — когда в одном доме две-три управляющие компании?
Светлана Миронова: И в Новосибирске, и вообще по России это очень распространено. Было много разговоров, и понятно, что лоббировали интересы те и другие стороны. Законодательство нас услышало, и у нас эта проблема решена.
Вячеслав Горчаков: Как выглядит этот расклад: каким образом, при каком кворуме, при каком количестве голосов можно сменить одну управляющую компанию на другую?
Светлана Миронова: Чтобы перевести дом из одной управляющей компании в другую, нужно 50+1 от общего числа собственников многоквартирного дома. Соответственно, в доме в любом случае будет только одна управляющая компания, потому что второй просто не хватит.
Вячеслав Горчаков: По сути, как со сменой формы управления.
Светлана Миронова: Да, поэтому об этом говорили много, были форумы, всероссийские совещания. С горем пополам эта проблема решилась. Но в связи с тем, что закон не имеет обратной силы, сейчас, если посмотреть судебную практику, есть протоколы, которые оспариваются, но кворум там ещё составляет четверть.
Вячеслав Горчаков: А что с этим делать?
Светлана Миронова: Ничего не сделаешь. Получается, та управляющая компания, которая в последний момент успела отголосовать этот дом, сделала это по закону, например, в августе. Соответственно, в сентябре вступили поправки, в августе была такая ситуация, протокол действителен, кворум четверть. Но в связи с тем, что собственники хотят вернуть назад свою управляющую компанию и кричат о том, что их мнение не услышали, им теперь придётся провести собрание от общего числа собственников дома.
Фото: nsknews.info
Вячеслав Горчаков: Как быть, если всё-таки нужно сменить управляющую компанию? Получается, нужно столько людей собрать в одном месте. А если это на, условно, улице Стартовой, где 1000-1500 квартир?
Светлана Миронова: Я вам больше скажу. Ладно, на улице Стартовой 1000 квартир. У нас есть муравейники, такие дома, где одно окно — одна квартира. Есть новые дома, где жители ещё не заехали. Если мы говорим о муравейниках, то очень большая часть имущества сдаётся.
В связи с материнскими капиталами люди стали приобретать жильё для своих детей и, пока они маленькие, его сдают. Попробуйте провести собрание — это целая проблема. Эти не хотят участвовать, а те, кто живёт в доме фактически, являются некими заложниками ситуации.
Есть ситуации, когда председатели совета дома ездят к собственнику, который находится неважно где, чтобы он подписал бюллетень. И собрание было правомочным, соответственно, был кворум. Есть не очень честные, которые подрисуют вашу подпись. И если вам всё равно — значит, всё равно. На оспаривание протокола требуется шесть месяцев. Если не оспорили, то через шесть месяцев это уже не получится.
Вячеслав Горчаков: Значит, он легальный.
Светлана Миронова: Абсолютно верно. И этим тоже пользуются. Поэтому я всегда говорю, что у нас очень много проблем от того, что мы не знаем свои права. Есть шесть месяцев — проверяйте. Если, например, вы не согласны с кворумом и считаете, что там что-то не так, пишите в ГЖИ. Она обязана проверить кворум. Инспекция не обязана проверить подлинность вашей подписи, но подсчитать кворум она обязана. Если жильцы найдут нарушения именно в подсчёте кворума, то ГЖИ тоже может дать свою резолюцию. А вот признать ваш бюллетень недействительным в связи с тем, что подделана подпись, на это прав нет — вам придётся идти в суд. А в суд вы можете обратиться только в течение шести месяцев.
Поэтому, пока собственник узнал о собрании, одна управляющая компания не передала дом и не ушла. Вторую в принципе всё устраивает, в лицензии она есть, и платить всё равно вы ей будете. Получается, зачастую, особенно в больших домах, новостройках, очень интересная картина. Люди не один месяц платили, а потом получили письмецо в конверте, что им пришёл судебный приказ и они должны управляющей компании за содержание и ремонт многоквартирного дома.
Вячеслав Горчаков: Можно вернуть обратно деньги, которые я платил не той управляющей компании?
Светлана Миронова: Можно, процесс такой существует. Он очень длительный, и обивать пороги вам придётся долго, несмотря на то, что подключаются госорганы, идут проверки. И чеки у вас есть, но ни один суд этот чек не признает. То есть вы пойдёте в ту управляющую компанию, в которую заплатили, будете там решать свой вопрос. Если дойдёт до суда, то участвовать в судопроизводственном процессе. А управляющая компания будет даже доказывать вам, что выполняла какие-то работы.
Вячеслав Горчаков: Не могу не спросить: как проявляется это двоевластие или троевластие в бытовом плане? Например, нужно убрать снег во дворе. Означает ли это, что сразу два или три дворника выходят на уборку снега? Или, к примеру, в подвале прорвало трубу. Значит ли это, что все управляющие компании вызывают аварийную службу? Или никто не вызывает и никто не убирает снег?
Фото: nsknews.info
Светлана Миронова: Чаще никто не приходит. То есть если две управляющие компании, каждая друг на друга кивает, и никто не придёт. Понятно, что штрафы платить будет лицензиат. Если будут обращения, жалобы, то организация, которая имеет лицензию, будет отвечать по закону.
Вячеслав Горчаков: Скорее она придёт на выручку.
Светлана Миронова: Если будут жалобы и обращения, то да, она придёт на выручку. Вторая точно не придёт. Но у нас идут захваты этих домов. И тогда та управляющая организация, которая была в доме и её пытались подвинуть, начинает переголосовывать в своём доме. Организация понимает, что жильцы с ней, она надлежаще содержит дом, и жильцы всё равно проголосуют. И имущество дальше содержится надлежащим образом. Дальше уже будут два юрлица, которые встречаются в судопроизводственном процессе. Одно пытается доказать, что ты мне денег должен, потому что я убирал, а второй говорит, что у него не было обращений, есть заключённые договоры. То есть это твои коммерческие риски, что ты на это пошёл.
Вячеслав Горчаков: А пока они бодаются, жители страдают.
Светлана Миронова: Жители говорят, что хотят старую управляющую компанию, к ней привыкли. Они идут оспаривать протокол новой управляющей организации. Суд ещё не закончился, новая компания приносит следующий протокол. И можно оспаривать до бесконечности. У нас до сегодняшнего момента не было механизма. Тот, кто поумнее и у кого юристы посильнее, мог обеспечительные меры наложить через суд. И держать этот дом до тех пор, пока какой-то процесс не решится. А это может длиться годами. Поэтому изменения в этом законодательстве были очень нужны, и очень хорошо, что они к нам пришли.
Вячеслав Горчаков: Выходит, что главный совет собственникам: прежде чем радикально что-то менять в своём доме, менять управляющую компанию, нужно узнать, кто и где живёт, кому это реально нужно и сколько голосов в перспективе можно собрать.
Светлана Миронова: Во-первых, это действительно так. Во-вторых, прежде чем вы поменяете управляющую компанию, я бы вам рекомендовала сходить в те дома, которые она обслуживала. Нужно пообщаться с собственниками. Мы же зачастую видим только одну картинку. Считаем так: если у нас убран двор и помыты подъезды, управляющая компания работает хорошо.
В морозы мы столкнулись с тем, что в квартирах холодно, на пол встать нельзя — в доме 15 градусов тепла. Такая управляющая компания почистила снег и вымыла подъезды, но при этом не содержит дом надлежащим образом. Когда начинаешь смотреть, что происходит внутри, то обнаруживается, что в подъезде сыро, воды по колено, с канализацией проблемы, ароматы стоят.
Вячеслав Горчаков: Зато во дворе цветочки.
Светлана Миронова: Нужно каждому понимать, что, прежде чем какую-то компанию выбирать, надо поговорить с людьми. И не только с людьми, которые всем довольны. Попробуйте поговорить с жителями первых или последних этажей. Потому что на первых этажах — подвалы, холодно, стояки. Люди все эти проблемы знают. Верхние этажи — это кровля, сосульки, горячая вода — как быстро из крана пошла. Соответственно, есть о чём подумать.
А ещё можно поговорить про перерасчёты, которые нас ждут в конце года. Есть управляющие компании, которые стоят за своих собственников и фиксируют всю недопоставку коммунального ресурса. А есть управляющие компании, которым всё равно. Поэтому я всегда говорю, что выбор управляющей компании — это не только внешняя картинка, но и внутренняя составляющая. Когда вы подходите к этому, вы должны взвесить все «за» и «против».
Полную версию интервью смотрите в этом видео:
